İstanbul'da konut fiyatları da kiralar da uçtu!

Haber7 / Tuğba Bozkurt - Fuat Öner

Pandeminin ve kentsel dönüşümün etkisiyle konut fiyatlarındaki artış hem ev almak isteyen hem de kiraya çıkacak olan vatandaşları zora soktu. Satılık ev fiyatlarındaki artış ile aynı oran da kiralık konut fiyatların da zamlandı. Öyle ki bazı bölgelerde artışlar yüzde 70 seviyesini bularak 2000 TL'lik 2+1 bir kiralık konutun fiyatı 5000 TL seviyesine çıktı.  

Merkez Bankası'nın açıklamış olduğu verilerde konut fiyatlarının Türkiye genelinde yıllık ortalama yüzde 30 oranında artış olduğunu gösterse de sektör temsilcileri bu oranın yüzde 70'lere dayandığını hatta bazı illerde yüzde 100'leri bulduğunu söylüyor.

Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı

Bir çok sektörde yaşanan fahiş zamların hissedildiği sektörlerin başında konut geliyor. Sebep olarak sektör temsilcileri maliyetlerdeki artış ve pandemi gibi nedenleri ortaya koysa da vatandaşlar konut sektöründe fırsatçılık yaşandığı söylüyor. 

Öte yandan normalleşmenin başlamasıyla beraber hem evlenen yeni çiftlerin hem de özellikle üniversitelerin yüz yüze eğitime başlayacak olmasını fırsat bilenler ise 'konut yok' bahanesiyle zam üstüne zam yapıyor. 

TÜRKİYE'NİN HER BÖLGESİNDE DURUM AYNI

Satılık ve kiralık kont fiyatlarında en fazla artış büyükşehirlerde yaşansa da Anadolu'da da durum benzerlik gösteriyor. Batman'da 3000 TL'ye kiralık konut bulunmazken Erzincan'da satılık daireler için artık 1 milyonu bulan rakamlar isteniyor. 

Son bir yıl baz alındığında Van, Karaman, Muş, Kahramanmaraş, Aydın, Muğla, Antalya, Ankara, İzmir gibi illerde kira fiyatları ve konut satış fiyatları yüzde 50'den fazla arttı.

ENFLASYONUN ÜZERİNDE ZAMLANDI

Konut sektöründe yaşananlarla ilgili Haber7.com'un sorularını yanıtlayan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, son bir yılda kira değerlerinin ortalamasının enflasyonun üzerinde yüzde 25 seviyesinde yükseldiğine dikkat çekerek  "Bu artışlar illerimize göre de farklılık gösteriyor. Bazı illerde artış daha az yaşanırken bazılarında ise yüksek artışlar söz konusu olabiliyor.  Artışın en çok yaşandığı illere baktığımızda yüzde 60’a yakın artışla Muş, Karaman, Diyarbakır, Mersin ve Osmaniye geliyor. %50 seviyesinde ise İstanbul, Tekirdağ, Kayseri, Sakarya ve Şanlıurfa geliyor diyebiliriz.  Antalya, Adana, Ankara gibi bazı büyükşehirlerimizde ise artışlar yüzde 40 seviyesine yaklaştı diyebiliriz. Bursa ve İzmir’de artışlar %25 seviyesinde iken, Edirne, Trabzon, Sinop, Burdur gibi bazı illerimizde artışlar %10 seviyesinde kaldı diyebiliriz." dedi.

KİRA FİYATLARI YÜKSELTEN NEDENLER

Kiralardaki bu ani yükselişin nedenlerine değinen Özelmacıklı "Tabi öncelikle bu kiralardaki artışın ilk nedeni enflasyon oranlarında yaşanan artışlar. Çünkü kira artışları 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor. Ağustos ayında bu oran %15.15 çıktı. 

Kiralarda yaşanan fahiş artışla birlikte dolandırıcılar da sahneye çıktı. Daha uygun daire bulma derdinde olan vatandaş, kapora dolandırıcılarının eline düşüp mağdur oluyor. Uzmanlar internetten ev kiralayacaklar için evi görmeden ödeme yapmayın uyarısında bulunuyor.
Kiralarda yaşanan fahiş artışla birlikte dolandırıcılar da sahneye çıktı. Daha uygun daire bulma derdinde olan vatandaş, kapora dolandırıcılarının eline düşüp mağdur oluyor. Uzmanlar internetten ev kiralayacaklar için evi görmeden ödeme yapmayın uyarısında bulunuyor.

ENFLASYON, KREDİ FAİZLERİ, PANDEMİ VE ARTAN EVLİLİKLER...

İkinci neden olarak baktığımızda yeni inşaatların maliyetlerinde ciddi bir artış söz konusu oldu. TÜİK’in Haziran 2021 İnşaat Maliyet Endeksine baktığımızda %42,48 bir artış söz konusu oldu. Bu alanda da malzeme endeksi %53,70 işcilik endeksi %20 seviyesinde yükseldi. Gerek pandemi döneminde inşaat süreçlerinin aksaması ve yeni inşaatların azalması, gerekse de son dönemde maliyet artışları satılık ve kiralık fiyatlara da yansımış oldu." açıklamasında bulundu.

Kira artışlarına neden olan bir diğer etkenin ise normalleşme sonrasında artan evlilikler olduğunu söyleyen Özelmacıklı "Geçen sene %10 azalan evlenen çiftler sayısı sonrasında, son aylarda önemli oranda artmaya devam ediyor. Çiftlerin de ev telaşı, özellikle yeni ev talepleri de fiyat artışlarında önemli bir etken. 

"KREDİ FAİZLERİNDEKİ YÜKSEKLİK ETKİLİ OLDU"

Gene kredi faiz oranlarının beklentilerden yüksek olması, ipotekli konut satışlarını etkiledi. Bu nedenle de kiralık daire talebinde bir artış yaşandı. Ayrıca gelir veya yatırım amaçlı daire alarak kiraya vermek isteyenler farklı yatırım araçlarını tercih ediyorlar. Yaşanan depremler sonrası güvenli bir evde yaşamak isteyenler, tekrar başlayan tayinler, kentsel dönüşüm nedeniyle yeniden yapılan alanlar, pandemi sonrasında ev tercihleri talebi etkileyen diğer unsurlar diyebiliriz." dedi.

Eskiden ev sahipleri dairelerine iyi bakılması, gürültü yaşanmaması gibi sebeplerden bekara ev kiralamak istemezdi. Bekarların önünde büyük engel olan bu durum şimdi daha geniş kitleleri kapsar hale geldi. Günümüzde artık ev sahipleri dairelerini kiraya vermek için kurumsal şirkette çalışma şartını arıyor.
Eskiden ev sahipleri dairelerine iyi bakılması, gürültü yaşanmaması gibi sebeplerden bekara ev kiralamak istemezdi. Bekarların önünde büyük engel olan bu durum şimdi daha geniş kitleleri kapsar hale geldi. Günümüzde artık ev sahipleri dairelerini kiraya vermek için kurumsal şirkette çalışma şartını arıyor.

İŞTE FİYATLARIN EN ÇOK ARTTIĞI İLLER

M2 başına kira değerlerine göre ilk sırada Muğla'nın yer aldığını açıklayan Özelmacıklı "Pandemi sonrasında ortalama kiraların il genelinde 32-TL seviyesinde olduğunu söyleyebiliriz.  İstanbul’da ise kira ortalaması şu anda 29-TL seviyesinde. Lakin 0 dairelerde bu rakam yaklaşık 39-TL/m2’ye kadar çıkıyor. 0 dairelerde son bir yılda kira artışı ise %65 seviyesinde diyebiliriz.  Antalya 22-TL, İzmir 20-TL, Mersin, Yalova, Gaziantep 17-TL seviyelerinde. Ankara, Sakarya, Edirne, Aydın, Balıkesir ve Çanakkale’de 15-TL seviyesinde. Erzurum, Sivas, Aksaray gibi illerimizde ise kira m2 değerleri 7-TL’ye kadar düşüyor diyebiliriz.  Üç büyük şehrimizin ilçelerinde baktığımızda ise artışların yaşandığı bazı ilçeler öne çıkıyor. Örneğin İstanbul’da, Çatalca, Büyükçekmece, Avcılar ve Kadıköy kira artışlarının yoğun yaşandığı ilçelerimiz. Ankara’da Gölbaşı, Pursak’lar, İzmir’de ise Menderes, Güzelbahçe ve Seferihisar en çok kira artışı gören ilçeler." ifadelerini kullanıldı. 

KONUT SEKTÖRÜNDE FIRSATÇILIK VAR MI?

Fırsatçılık tartışmalarıyla ilgili düşüncelerini de paylaşan Özelmacıklı "Pandemi ve uzaktan eğitim çerçevesinde birçok öğrenci evi aslında boşalmıştı. Yerleştirme sonuçlarının Ağustos ayının sonlarına doğru açıklanması bekleniyor. 13 Eylül gibi de okulların açılmasının başlayacağını düşünürsek öğrenciler tercihlerden sonra bir de ev arama telaşı saracak diyebiliriz. Bu durumun özellikle öğrenci ağırlıklı şehirlerde kira değerlerine etki edeceği kaçınılmaz. 

"FİYATLARDAKİ ATEŞİN SÖNMESİ UZUN SÜRECEK"

Bugün Yapı İzin İstatistikleri de açıklandı. Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2021 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre bina sayısı %88,4, yüzölçümü %45,3, değeri %93,7, daire sayısı %49,8 arttı. Lakin fiyatlardaki ateşin sönmesi vakit alacak diyebiliriz.

Fırsatçılıktan çok net olarak bahsedebilmek mümkün değil. Çünkü faiz oranlarındaki artış, inşaat sektöründe pandemi döneminin etkisi, enflasyon, artan talep fiyatları ister istemez yukarı çekiyor.  Mal sahiplerinin ise kiracıları nedensiz çıkarma hakları söz konusu değil. Artışlar konusunda sınırlamalar da söz konusu. Bu nedenle yükümlükler yerine getirildiği sürece eski kiracılar açısında bir risk yok diyebiliriz. Lakin uzun süre geçmiş olan kontratlarda kira bedelinin tekrar düzenlenmesine ilişkin tespit davaları da açılabilir." dedi.

KAYNAK: HABER7